|
Jeder Hauseigentümer ist zur Wartung verpflichtet
Auch ein kürzlich saniertes Dach schützt nicht vor Regressansprüchen
Diese Erfahrung musste ein Hauseigentümer machen, der sich gegen Schadenersatzforderungen seines Nachbarn letztlich vergeblich zur Wehr setzte.
Folgenden Fall hatte der Bundesgerichtshof zu entscheiden:
Bei einem Sturm waren Dachteile seines Hauses abgelöst und in das benachbarte Gewächshaus einer Gärtnerei geschleudert worden. Der Hauseigentümer sah hinsichlich des eingetretenen Schadens mangels Verschuldens keine Eintrittspflicht, da er sein Dach erst vor drei Jahren umfassend hatte sanieren lassen. Ganz anderer Auffassung waren da die Richter des Bundesgerichtshofs. Sie kamen in ihrem Urteil zu dem Ergebnis, dass jeder Bauherr/Gebäudeeigentümer eine Wartungspflicht habe. Selbst Sturmstärken von 12 bis 13 Beaufort stellen heute keine außergewöhnlichen Witterungseinflüsse mehr da. Ein so genanntes >>unabwendbares Ereignis<< könne in diesen Fällen nicht angenommen werden.Demnach muss ein Bauherr/Eigentümer beziehungsweise einem ihm gleichgestellter Verwalter eine Verletzung seiner Sorgfaltspflicht entgegengehalten werden, wodurch er zum Schadenersatz verpflichtet ist. Wird ein Gebäude hingegen nachweislich - also auch nach einer umfänglichen Sanierung oder Neuerrichtung ab dem 1. Jahr!- regelmäßig gewartet, können Schäden nicht nur frühzeitig entdeckt und beseitigt werden, bevor sie größere Ausmaße annehmen, sondern zugleich Schäden Dritter durch ablösende Teile vermieden werden. Der für die
Sicherheit eines Gebäudes Verantwortliche hat alle zumutbaren Maßnahmen zu treffen, die aus technischer Sicht geboten und geeignet sind, die Gefahr einer Ablösung von Dachteilen nach Möglichkeit rechtzeitig zu erkennen und ihr zu begegnen; dies gilt, so der BGH, natürlich umso mehr, je älter das Gebäude und seine Dachkonstruktion ist.
Beispiel
Durch ein abrutschendes Schneebrett auf dem Dach haben sich einige Dachziegel verschoben. Langsam und unbemerkt kann nun Wasser und Feuchtigkeit in die Dämmung eindringen und zugleich die Sparren erreichen. Über einen längeren Zeitraum beginnt hier nun die Schimmelbildung - ein Zersetzungsprozess. Sind erst einmal dunkle Flecken an der Dachinnenseite sichtbar, wird eine aufwendige Reparatur unumgänglich. Darüber hinaus findet der nächste Sturm in den Spalten zwischen den verrutschten Dachziegeln ideale Angriffspunkte, um ganze Dachteile, Dachflächen oder gar das komplette Dach abzuheben. Eine vermeidbare Katastrophe, denn im Zuge einer regelmäßigen Wartung des Daches wären die fehlerhaften Ziegel leicht entdeckt, mit wenigen Handgriffen und geringem Kostenaufwand wieder an ihren Bestimmungsort fachgerecht zurückgelegt worden.
Anforderungen an Entlastungsbeweis zur ordentlichen Dachwartung. Haben sich Dachteile vom Dach gelöst und Fremdschäden an Mensch, Gebäude oder Kfz verursacht, wird zunächst vermutet, dass der Verantwortliche nicht die im Verkehr übliche Sorgfaltspflicht bei der Dachwartung beobachtet hat. Der Gebäudesicherungspflichtige hat allerdings die Möglichkeit, sich insoweit zu entlasten, wobei der BGH hier allerdings hohe Anforderungen stellt. Grundsätzlich beweist jedenfalls nach der Lebenserfahrung die Lösung von Gebäudeteilen infolge von Witterungseinflüssen, dass die Anlage entweder fehlerhaft errichtet, oder mangelhaft unterhalten wurde. Das gilt nur dann nicht, wenn ein >>außergewöhnliches Naturereignis<< vorliegt, dem ein fehlerfrei errichtetes oder gewartetes Gebäude nicht standzuhalten vermag. Hierfür reicht der Nachweis besonders starker Windböen mir Orkanstärke regelmäßig gleichfalls nicht aus. Erforderlich ist daher mindestens der Nachweis der regelmäßigen Dachwartung in jährlichem Abstand durch ein Fachunternehmen. Dabei muss eine solche Überprüfung über eine bloße Sichtprüfung regelmäßig hinausgehen, vielmehr im Rahmen der technischen Möglichkeiten alle die Konstruktionselemente erfassen, bei welchen etwa auftretende Mängel zu einer Lösung von Gebäudeteilen führen können; dabei kann sich der Verantwortliche auf ordnungsgemäße Sanierungsmaßnahmen, die sich nur auf einen Teilbereich erstrecken, nicht ohne weiteres verlassen
Dachcheck
|
